Die selbstgenutzte Immobilie stellt für viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer einen Großteil ihres über Jahre erarbeiteten und angesparten Vermögens dar. Nicht allen war es möglich, neben der Finanzierung der Immobilie weitere finanzielle Rücklagen zu schaffen, auf die zur Verwirklichung von nachvollziehbaren Wünschen und Anliegen wie beispielsweise die finanzielle Unterstützung der Kinder und Enkelkinder, die energetische Sanierung des Eigentums oder die Verwirklichung des langersehnten Traumurlaubs zurückgegriffen werden kann. Immobilienverrentungsprodukte wie der Immobilien-Teilverkauf sollen hier nach deren Anbietern Abhilfe schaffen und Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern ermöglichen, das in der Immobilie gebundene Kapital verfügbar zu machen.
Was ist der Immobilien-Teilverkauf?
Beim Immobilien-Teilverkauf handelt es sich um ein relativ junges Geschäftsmodell. Die konkrete Ausgestaltung variiert zwischen den einzelnen Anbietern, sodass hier nur eine exemplarische Beschreibung des Geschäftsmodells erfolgen kann, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.
Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer einen Teil ihrer Immobilie an einen Immobilienteilkäufer. Dies ist meist ein Unternehmen. Die Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer (Teilverkäuferinnen und -verkäufer) erhalten neben dem Kaufpreis ein spezielles Nutzungsrecht an dem verkauften Immobilienteil. Durch dieses Nutzungsrecht können die Teilverkäuferinnen und -verkäufer die Immobilie auch nach dem Teilverkauf wie gewohnt nutzen oder vermieten. Für das Nutzungsrecht muss ein monatliches Nutzungsentgelt an das Teilkauf-Unternehmen gezahlt werden. Die Höhe des Nutzungsentgelts hängt neben anderen Faktoren von dem Teilverkaufspreis ab und kann sich, abhängig von der Vertragsgestaltung, im Laufe der Zeit ändern. Die laufenden Kosten der Immobilie, wie die Instandhaltungskosten und Steuern, tragen in der Regel die Teilverkäuferinnen und -verkäufer. Ein Immobilienteilverkauf endet in der Regel mit dem sogenannten Gesamtverkauf der Immobilie. Dieser wird durchgeführt, wenn sich die Teilverkäuferinnen und -verkäufer dazu entscheiden, ihren restlichen Immobilienanteil zu verkaufen, oder wenn sie versterben. Ein Gesamtverkauf kann aber auch dann erfolgen, wenn die Teilverkäuferinnen und -verkäufer ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Im Rahmen des Gesamtverkaufs können verschiedene Kosten auf die Teilverkäuferinnen und -verkäufer beziehungsweise deren Erben zukommen. Diese können auch durch sogenannte „Wertsteigerungsklauseln“ verursacht werden, die Teilkauf-Unternehmen oft verwenden, um eine Wertsteigerung ihres Immobilienanteils abzusichern. Steigt der Immobilienwert bis zum Gesamtverkauf nicht mindestens um den vereinbarten Prozentsatz an, wird dieser vertraglich zugesagte Gewinn aus dem Erlös der Teilverkäuferinnen und -verkäufer aus dem Gesamtverkauf finanziert.
Welche Alternativen gibt es zum Immobilien-Teilverkauf?
Es gibt verschiedene Formen der Immobilienverrentung, die Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern ermöglichen sollen, das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen verfügbar zu machen. Bekanntere Alternativen sind die Leibrente oder die Umkehrhypothek. Ob eine Immobilienverrentung zu den eigenen Wünschen passt und welches Modell am besten geeignet ist, hängt von den individuellen Lebensumständen und Präferenzen ab.
Interessierte sollten sich umfassend und professionell beraten lassen
Eine Verfügung über die eigene Immobilie ist eine Entscheidung mit weitreichenden finanziellen Folgen, die nur schwer oder gar nicht wieder rückgängig gemacht werden kann. Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, die sich für eine Immobilienverrentung interessieren, sollten daher nicht nur die Angebote verschiedener Unternehmen vergleichen, sondern auch eine unabhängige und professionelle Beratung in Anspruch nehmen und Vertragsentwürfe rechtlich prüfen lassen. Hierfür können Verbraucherinnen und Verbraucher sich auch an die Rechtsberatung der Verbraucherzentrale NRW wenden.
Stärkung des Verbraucherschutzes bei der Immobilienverrentung
Die 18. und 19. Verbraucherschutzministerkonferenz hat sich im Rahmen der Tagesordnungspunkte „Immobilien-Teilverkauf regulieren: Besserer Schutz von Eigenheimbesitzern vor undurchsichtigen Verträgen“ für Maßnahmen zur Stärkung des Verbraucherschutzes beim Immobilien-Teilverkauf ausgesprochen. Der Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt der 19. Verbraucherschutzministerkonferenz beruhte zu weiten Teilen auf einem Vorschlag des Ministeriums für Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen.
Am 19. März 2024 organisierte das Ministerium zudem eine Veranstaltung mit dem Titel: „Immobilien-Teilverkauf: Traum oder Albtraum für Verbraucher?“. Ziel der Veranstaltung war es, zu diskutieren, welche Chancen und Risiken der Immobilien-Teilverkauf sowie die Leibrente und Seniorendarlehen als Alternativen zum Teilverkauf mit sich bringen, ob diese Finanzierungsmodelle für Verbraucherinnen und Verbraucher sicherer gemacht werden müssen und wenn ja, wie dies gelingen könne. Auf der Veranstaltung zeigte sich, dass der Immobilien-Teilverkauf das Interesse von Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern weckt, die keinen Kredit in Anspruch nehmen wollen oder keinen Kredit von ihrer Bank angeboten bekommen. Kritiker des Teilverkaufs führten an, dass die rechtlichen Auswirkungen und die Kosten für Interessierte nur schwer erkennbar seien. Einstimmigkeit bestand darin, dass keines der diskutierten Produkte dazu geeignet sei, langfristig bestehende finanzielle Engpässe zu lösen oder Altersarmut abzuwenden.